주택은 그동안 힘들여 모아온 재산을 증식투자하는 대상으로만 중요한 것이 아니라 한 가족이 살아 갈 본거지로서 우리생활과 밀접하게 관련되어 있다.그만큼 주택을 고를 때는 신중을 기할 필요가 있다는 것이다.
*주택을 고를 때 신중을 기해야 할 부분*
1)인근지역이 공해에 오염되어 있지 아니한 동남향의 트인 완만한 경사지(15도정도)가 좋다.
2)인근지역에 폭발물,저장탱크,화학약품 보관소등 위험시설이 없어야 함
3)주택 아래로 수맥이 지나가지 않아야 한다.
4)축대가 잘 조성되어 붕괴위,험이 없어야 한다.
5)채광을 방해할 만큼 높은 건물이 주위에 없어야 한다.
6)학교,은행,우체국,법원,슈퍼마켓,시장등이 가까운 곳에 자리잡고 있어 손쉽게 이용할 수 있
어야 한다.
7)당해 부동산까지 차량출입이 가능할 뿐 만 아니라(주차시설이 있으면 더욱 좋다.)지하철
버스등 대중교통 활용이 손쉬워야 한다.
8)상수도,하수 처리 시설이 잘 정비되어있으며 가스등의 공급이 양호하여야 한다.
9)홍수,산사태,지진,해일 등 재해발생의 위험성이 없어야 한다.
집을 살 때 이런 사항들을 고려하면 안전성,편리성,쾌적성은 일단 확보되는 셈이며 앞으로
가격상승도 예상된다.
그러나 주택구입을 장래의 투자 가치에 신경을 쓰는 경우라면 장래의 계획이 실현될 수 있
는 방향으로 주택.구입기준이 설정되어야 한다.즉 약간 시끄럽지만 교통 여건이 좋아 유동
인구가 많은 지역이 더 선호될 것이며,남쪽보다는 북쪽으로 도로가 접해있어 향후 재건축시
건물 면적이 많이 나오는 주택이 더 선호될 것이다.
경매로 주택을 낙찰받을 경우 대항력있는 임차인의 임대차 기간이 만료되지 아니 하면 집을
비워낼수 없음을 유의하여야 한다.주택임대차보호법에서 임대차 기간을 2년으로 정하고 있
고 임대인(즉 낙찰자)이 임대차기간의 만료 6개월~1개월 사이에 임차인에 대하여 계약의 해
지,갱신,거절을 통지하지 않으면 (경매주택의 경우 이것이 불 가능함)전 임대차 계약과 동일
한 조건으로 임대차한 것으로 보기 때문에(즉 임차인의 임차기간이 2년 연장된 것과 같이
보기 때문에)재수 없으면(임차인이 협조하지 아니하면)대항력있는 임차인에게 임차보증금을
돌려 주겠다고하여도 연장된 임차기간의 만료일까지는 집을 비워낼 수 없음을 유의하여야
한다.
대항력있는 임대차의 확인은 입찰기일 1주일전부터 각지방법원 민사집행과에 비치해서 일반
인의 열람에 제공하고 이는 법원의 입찰물건명세서 집행관이 작성한 현황조사보고서 및 감
정인이 작성한 감정평가서등을 통하여 확인하는 것이 바람직하다.
그러나 당사자의 불신으로 인한 비협조등으로 현황조사보고서나 감정평가서등이 부실하게
작성되는 경우도 간혹 있기 때문에 매수희망자 본인이 현장답사를 통하여 다시 한번 확인해
두는 것이 만일을 위하여 좋다.
실제경매에서 해당 주택 거주자현황은 경매부동산 소재지.읍.면.동사무소에서 주민등록등
(초)본을 열람해 봄으로써 파악해 볼수 있었으나 요사이는 주민개개인의 사생활 보호 차원
에서이것이 불가능하게 됨에 따라(법무사나 변호사 사무실에서는 이해관계사실증명원을 동
사무소에 제출,주민등록등본을 교부받을 수 있으므로 이를 활요하는 방안도 강구해 볼수도
있으나 이러한 방법도 동사무소에 따라서는 거절되는 경우도 있다.)실질적으로 임대차현황
을 매수 희망자가 완벽하게 파악한다는 것이 어렵다..읍.면.동사무소 근무지원에 따라서는 최
초저당권 설정일을 밝혀 사람이 있는지를 문의해보면 이름과 전입일자는 밝혀 주지 않더라
도 있다 없다 정도는 알려주는 경우도 있다.
이 경우 선순위임치인이 있다면 현장 답사를 통해서 입주 사실여부,임차보증금 내역을 파
악해 보는 수밖에 없다.이런 때에는 입찰 참가가 세입자의 주민등록 전입일자는 기록해 놓
아 대항력있는 선순위임차인이 있다는 것은 알수 있으나 임차보증금의 기재가 아예 없거나
미상으로 기재해 놓은 경우가 가끔 있다. 이경에도 역시 현장답사를 통해서 선순위 임차보
증금 내역을 파악해 보아야 한다.
그러나 여기에도 한계가 있다. 경매로 넘어가는 경우 세입자들이 상당히 적대적으로 나오
기 때문이다.
현해 제도하에셔 낙찰자에게 대항할수 있는 임차보증금 내역의 파악책임은 매수자에게 있
는만큼 법원이 일반인의 열람에 제공하는 경매기록에만 의존하지말고 경매주택을 직접방문.
세입자를 만나 보든지 그것이 여의치 않을 때에는 인근 부동산중개업소나 생필품 가게,통
반장등을 방문,조사해 보는 등 최선의 노역을 다할 필요가 있다.
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